Stan deweloperski a stan surowy zamknięty – co obejmują i czym się różnią?

Stany wykończenia domu – jakie wyróżniamy?

Po dopełnieniu wszystkich wymaganych formalności, a więc uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniu robót budowalnych, przychodzi czas na rozpoczęcie realizacji inwestycji. Budowa domu, bez względu na technologię, przebiega w określonej kolejności. Z uwagi na to można wyróżnić kilka charakterystycznych etapów takiej inwestycji:

• stan zero – dom doprowadzony do wysokości rzędnej zero, a więc do poziomu podłogi na parterze. Ten etap zazwyczaj obejmuje 15% wartości pieniężnej inwestycji;

• stan surowy otwarty – dom o kompletnej pod względem konstrukcyjnym bryle. Ten etap zazwyczaj obejmuje 40% wartości pieniężnej inwestycji;

• stan surowy zamknięty – dom w pełnej formie geometrycznej z zamkniętymi przegrodami zewnętrznymi. Ten etap zazwyczaj obejmuje 50% wartości pieniężnej inwestycji;

• stan deweloperski – dom z pełną konstrukcją i wyposażeniem instalacyjnym, wstępnie przygotowany do ostatecznych robót wykończeniowych. Ten etap zazwyczaj obejmuje 80% wartości pieniężnej inwestycji;

• stan „pod klucz” – dom gotowy do wprowadzenia się i rozpoczęcia użytkowania. Ten etap obejmuje pełną wartość pieniężną inwestycji.

Co obejmuje stan deweloperski?

Zastanawiając się, jaki standard dotyczy poszczególnych etapów budowy, warto wiedzieć, że żaden ze wspomnianych powyżej stanów nie jest zdefiniowany prawnie. Informacji w tym zakresie nie można znaleźć ani w Prawie budowalnym ani w powiązanych aktach. Zakres wymaganych prac prowadzących do osiągniecia danego etapu inwestycji jest raczej umowny, przy czym bardzo powtarzalny. Co więc oznacza termin stan deweloperski?

Stan deweloperski oznacza, że dom jest gotowy na ostateczny etap wykańczania. Standard ten jest charakterystyczny dla większości kupowanych domów. Nabycie budynku na takim etapie realizacji inwestycji jest bardzo korzystnym rozwiązaniem dla inwestora, ponieważ umożliwia wykończenie obiektu ściśle według własnych preferencji. Co jednak obejmuje stan deweloperski? Wśród charakterystycznych cech domu w stanie deweloperskim można wskazać:

• w pełni przygotowane posadowienie (z uwzględnieniem wymaganych izolacji);

• ocieplone ściany zewnętrzne (często z wykończoną elewacją);

• kompletny układ ścian wewnętrznych nośnych i ścian działowych;

• strop nad parterem;

• podłogę na gruncie (przygotowaną pod finalną podłogę płytę fundamentową lub chudziak podpodłogowy);

• podłogę poddasza (przygotowaną pod finalną podłogę wylewkę lub suchą zabudowę poddasza);

• konstrukcję nośną dachu (najczęściej drewnianą więźbę dachową);

• wiatroizolację i pokrycie dachu z całym systemem orynnowania;

• stolarkę okienną;

• parapety zewnętrzne;

• zewnętrzną stolarkę drzwiową;

• bramę garażową (w przypadku projektów z garażem);

• konstrukcję schodów wewnętrznych (najczęściej w domach z poddaszem użytkowym);

• kominy (wentylacyjne i ewentualnie dymowe lub spalinowe, jeśli są niezbędne);

• instalację elektryczną i niskoprądową;

• instalację wodno-kanalizacyjną;

• instalację centralnego ogrzewania.

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty

Jak już wspomniano, stan surowy zamknięty dotyczy etapu budowy przed osiągnięciem standardu deweloperskiego. Etap ten odnosi się do dosyć zaawansowanego stopnia budowy. W tym czasie dom ma już kompletną bryłę i, jak sama nazwa wskazuje, jest zamknięty, a więc zabezpieczony przed działaniem czynników eksploatacyjnych. Budynek na tym etapie ma więc kompletne fundamenty, ściany nośnie i działowe oraz przewody kominowe. Zwieńczeniem domu jest więźba z wiatroizolacją (membraną) i pełnym pokryciem. Ściany domu są wypełnione, to znaczy – znajdują się w nich okna i drzwi. Jeśli w budynku został przewidziany garaż, to ma on gotową bramę. Oprócz wypełnień, przegrody domu są w stanie surowym, a więc nie mają warstw izolacyjnych i wykończeniowych.

Jakie prace trzeba wykonać w domu w stanie deweloperskim, aby móc się do niego wprowadzić?

Stan deweloperski domu nie umożliwia zamieszkania w domu. Na tym etapie budynek nie jest gotowy ani pod względem stopnia zaawansowania robót i wykończenia, ani z uwagi na formalności. Wymagane prace wykończeniowe dotyczą wykonania ostatecznych warstw na przegrodach poziomych i pionowych tzn. ułożenia podłóg, malowania, przyklejenia płytek. Konieczne jest także wyposażenie domu w wymagany osprzęt i wyposażenie m.in. meble, biały montaż sanitarny i elektryczny, sprzęt AGD, oświetlenie.

Należy pamiętać, że rozpoczęcie użytkowania domu musi zostać poprzedzone dopełnieniem wszystkich wymaganych formalności. Z pewnością konieczne jest zgłoszenie zakończenia robót lub zawnioskowanie o wydanie pozwolenia na użytkowanie w organie nadzoru budowlanego (rodzaj procedury zależy m.in. od wymogów zawartych w wydanym pozwoleniu na budowę). W obu przypadkach trzeba zgromadzić wymagane załączniki m.in. dokumentację powykonawczą, geodezyjną inwentaryzację, oświadczenia kierownika budowy. Dopiero po upływie określonego prawem czasu od skutecznego dokonania zgłoszenia (14 dni) lub uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie można formalnie zamieszkać w domu.