Powierzchnia użytkowa a całkowita – poznaj różnice i świadomie wybierz dom

Co uwzględnia powierzchnia użytkowa domu?

Definicja powierzchni użytkowej zależy od celu stosowania. Sposób kalkulacji tego wskaźnika jest podany m.in. w polskich normach oraz ustawach dotyczących podatków.

Powierzchnia użytkowa wg PN-ISO 9836:1997

Dokładna definicja powierzchni użytkowej wg Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 brzmi następująco: „Powierzchnia wszystkich pomieszczeń w obiekcie budowlanym przeznaczonych na pobyt ludzi, niezależnie od ich przeznaczenia i sposobu użytkowania.”
Zgodnie z przedmiotową normą, pomiar powierzchni użytkowej wykonuje się na poziomie posadzki, w świetle przegród ograniczających, w stanie całkowicie wykończonym, na wszystkich kondygnacjach budynku.

Podczas kalkulacji uwzględnia się pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi – pokoje, salony, sypialnie, kuchnie, łazienki. W przypadku wnętrz ze zmienną wysokością, czyli poddaszy użytkowych, części pomieszczeń o wysokości większej lub równej 2,20 m są liczone w 100%, natomiast przy wysokościach z zakresu 1,40–2,20 m – są uwzględniane w 50%.

Do powierzchni użytkowej nie zalicza się m.in. przejść, wnęk w ścianach, drzwi i okien balkonowych, pilastrów oraz innych występów ściennych, o ile ich powierzchnia nie przekracza 0,1 m². Nie wlicza się także zewnętrznych powierzchni niezabudowanych ze wszystkich stron, takich jak:

• balkony;
• tarasy;
• loggie.

Z definicji wyłącza się także powierzchnie pomieszczeń technicznych i pomocniczych, w tym m.in.:

• garaże (nawet jeśli są w bryle budynku);
• kotłownie;
• strychy (poddasza nieużytkowe);
• klatki schodowe;
• szyby dźwigowe itp.

Dokładność pomiarowa przy wyliczaniu powierzchni użytkowej powinna wynosić 0,01 m, a dokładność obliczeniowa – 0,01 m².
Powierzchnia użytkowa wg Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych Zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnię użytkową budynku stanowi powierzchnia pomieszczeń mierzona po wewnętrznej długości ścian, na wszystkich kondygnacjach. Z pomiaru wyłącza się powierzchnię szybów dźwigowych oraz klatek schodowych. Kondygnacją są nie tylko typowe przestrzenie o funkcji mieszkalnej, ale również:

• garaże w bryle budynku;
• części piwniczne;
• poziome przestrzenie techniczne o wysokości powyżej 1,9 m;
• poddasza z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Nie uznaje się za kondygnację nadbudówek ponad dachem, takich jak centrale wentylacyjne. Pomiar nie obejmuje ścian działowych, które w niektórych budynkach mogą być znacznej grubości. Zasady uwzględniania wysokości poddaszy w obliczeniach są następujące:

• wysokość pomieszczeń powyżej 2,2 m – wlicza się w 100%;
• wysokość od 1,4 m do 2,2 m – wlicza się w 50%;
• wysokość poniżej 1,4 m – nie uwzględnia się jej w ogóle.

Co zawiera się w powierzchni całkowitej domu?

Powierzchnia całkowita budynku to suma powierzchni wszystkich kondygnacji, zarówno naziemnych, jak i podziemnych. W jej skład, oprócz pomieszczeń, wchodzą również m.in.: poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne oraz magazynowe.

Zależnie od rodzaju zabudowy, powierzchnię całkowitą można podzielić według charakteru kondygnacji na:

• kondygnacje zamknięte i przykryte ze wszystkich stron;

• kondygnacje otwarte do pełnej wysokości, lecz przykryte, jak np. loggie;

• kondygnacje ograniczone elementami budowlanymi, takimi jak balustrady, poręcze czy osłony zabezpieczające.

Powierzchnię całkowitą należy wyznaczać osobno dla każdej kondygnacji. Jeśli w obrębie jednej kondygnacji występują pomieszczenia o zróżnicowanej wysokości (np. hole), powierzchnię dla każdej z tych wysokości należy obliczać oddzielnie. Dotyczy to również antresol – ich powierzchnię również podaje się osobno.

Pomiary w celu określenia powierzchni użytkowej wykonuje się na poziomie posadzki, według zewnętrznego obrysu budynku. Uwzględnia się przy tym grubość ścian, tynków oraz balustrad. Nie wlicza się natomiast wnęk konstrukcyjnych, wyprofilowań czy wypustów dekoracyjnych, o ile nie zmieniają one powierzchni netto kondygnacji.

W przypadku kondygnacji niezabudowanych ze wszystkich stron i pozbawionych elementów zamykających, powierzchnię całkowitą wyznacza się na podstawie rzutu poziomego przekrycia. Powierzchni zajętych przez pomieszczenia o wysokości ponad jedną kondygnację nie wlicza się do powierzchni całkowitej kondygnacji wyższych. Wyjątek stanowią szyby dźwigowe i piony zsypowe, które zalicza się do powierzchni usługowej.

Powierzchnia użytkowa a całkowita - różnice

Choć pojęcia powierzchni całkowitej i użytkowej są ze sobą powiązane, nie oznaczają tego samego. Różnią się zakresem i sposobem obliczania.

Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń budynku, liczona w stanie całkowicie wykończonym. Powierzchnia całkowita obejmuje sumę wszystkich powierzchni kondygnacji, liczonych po zewnętrznym obrysie budynku, łącznie z grubością ścian, tynków i balustrad. Jest to szersze pojęcie niż powierzchnia użytkowa. Na powierzchnię całkowitą składa się bowiem powierzchnia konstrukcji i powierzchnia netto, a powierzchnia użytkowa jest jedną ze składowych powierzchni netto.

Jakie inne wskaźniki powierzchniowe są uwzględniane w przypadku domów?

Wśród wskaźników powierzchniowych dotyczących budynków, oprócz powierzchni użytkowej i powierzchni całkowitej, często wspomina się także o powierzchni netto oraz powierzchni zabudowy. Pierwsza z nich dotyczy łącznego obszaru wszystkich pomieszczeń w budynku, bez uwzględniania powierzchni konstrukcji i ewentualnej powierzchni wspólnej. Powierzchnia zabudowy jest z kolei określana jako powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na teren. Istotne w przypadku powierzchni zabudowy jest to, że to właśnie ten parametr decyduje o formalnościach dotyczących budowy domu. Zgodnie z zapisami Prawa budowlanego budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy nie większej niż 70 m², które mają nie więcej niż dwie kondygnacje i służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, mogą być wznoszone w oparciu o zgłoszenie robót i nie wymagają zaangażowania kierownika budowy podczas realizacji.

Praktyczne zastosowania wskaźników powierzchniowych domów

Jak już wspomniano, powierzchnia zabudowy domu może przekładać się na rodzaj formalności związanych z budową nieruchomości. Wskaźnikami określanymi na etapie przygotowywania dokumentacji projektowej domu są także: powierzchnia użytkowa oraz całkowita. Pierwsza z nich mocno determinuje wysokość podatków dotyczących domu.

Powierzchnia netto i powierzchnia całkowita również mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu opłat lokalnych, w tym podatków od nieruchomości. Są one również uwzględniane w ewidencji gruntów i budynków na potrzeby przypisania danego budynku do odpowiedniej kategorii. Powierzchnia całkowita domu przekłada się na stawkę za ubezpieczenie budynku mieszkalnego.

Podsumowanie

Powierzchnia użytkowa i całkowita to dwa różne pojęcia, które warto przyswoić przed zakupem lub budową domu. Powierzchnia użytkowa uwzględnia pomieszczenia przeznaczone do codziennego użytku, mierzone w stanie wykończonym, z uwzględnieniem ich wysokości. Powierzchnia całkowita obejmuje natomiast całość kondygnacji budynku po zewnętrznym obrysie, w tym również ściany, tarasy i przestrzenie techniczne. Obydwa parametry mają wpływ nie tylko na funkcjonalność domu, ale także na obowiązki formalne i wysokość podatków.